Tabelle Millesimali Condominiali
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Le "Tabelle Millesimali" servono a ripartire le spese di gestione di un condominio o di un supercondominio in modo equo tra i condomini. Capita spesso di dividere in parti uguali l'importo di una certa spesa ma, così facendo, si crea una disuguaglianza relativa al godimento del bene oggetto di spesa.
Ad esempio la pulizia delle scale o la manutenzione di un ascensore sarà diversa a seconda del piano di destinazione. Un condomino che abita al piano primo infatti dovrà avere una spesa inferiore rispetto al condomino che abita al piano quinto, poiché non utilizzerà mai la scala o l'ascensore nella sua interezza, ma solo la porzione necessaria a portarlo al suo piano; risulta pertanto di tutta evidenza che una spesa suddivisa in parti uguali non è per nulla equa!
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Le Tabelle Millesimali Condominiali servono a rendere equa ogni spesa e pertanto sono di vario tipo:
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Scala
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Ascensore
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Lastrico solare
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Spazi comuni
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Giardino
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Garage
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Magazzini
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Appartamenti
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Riscaldamento centralizzato
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etc...
E di tutta evidenza che l'amministratore di condominio inserirà le voci di spesa nelle tabelle corrette al fine di rendere equa ogni singola spesa.
Metodo di redazione delle Tabelle Millesimali
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Incontro con l'amministratore di condominio per capire le esigenze di redazione; tabelle nuove, revisione di tabelle esistenti etc. e presa della documentazione firmata da tutti i condomini che indichi la volontà di redazione delle tabelle millesimali;
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Sopralluogo in condominio per un rilievo di dettaglio degli ambienti; appartamenti, negozi, soffitte, garage, spazi comuni etc. con restituzione grafica esatta dello stato dei luoghi;
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Restituzione grafica del rilievo con produzione di planimetrie di dettaglio;
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Redazione delle tabelle millesimali condominiali;
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Preparazione del fascicolo generale da consegnare all'amministratore di condominio con evidenza di tutte le tabelle di dettaglio delle unità immobiliari e delle tabelle generali;
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Preparazione del fascicolo per ogni condomino con una parte generale ed una di dettaglio dell'unità immobiliare (visibile quindi solo al fruitore dell'unità per rispetto della privacy GDPR EU 2016/679);
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Partecipazione alla riunione condominiale con spiegazione delle tabelle millesimali e firma del verbale di approvazione.
Norma di legge relativa alle Tabelle Millesimali Condominiali.
Le norme che si occupano delle tabelle millesimali sono contenute direttamente nel Codice civile.
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l’art. 1118 c.c. a mente del quale il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene;
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l’art. 1138 c.c. secondo il quale, quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione;
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l’art. 68 disp. att. c.c. secondo cui il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi, in apposita tabella allegata al regolamento di Condominio. La norma rinvia all’art. 1123 c.c. (in materia di ripartizione delle spese), all’art. 1124 c.c. (manutenzione e sostituzione di scale e ascensori), all’art. 1126 c.c. (lastrici solari di uso esclusivo) e all’art. 1136 c.c. (costituzione dell’assemblea e validità della deliberazione);
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l’art. 69 disp. att. c.c. si occupa della rettifica e modifica delle tabelle millesimali.
Non esiste una disciplina normativa specifica sulle modalità di redazione o sui parametri da impiegare, pertanto, per prassi, si fa riferimento a due circolari ministeriali emanate in relazione agli alloggi realizzati con contributi statali:
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Circolare Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26 marzo 1966 (recante le norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci);
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Circolare Ministero dei Lavori Pubblici n. 2945 del 26 luglio 1993 (recante ripartizione fra i singoli alloggi delle spese di costruzione sostenute da cooperative edilizie a contributo statale. Adempimenti della cooperativa, del direttore dei lavori e del collaudatore).